新一轮房地产调控出台后,保障性住房也因其将在2010年补位商品房投资的下降,而逐渐成为开发商的“新宠”;而商业地产则因避过调控政策,成为部分房地产企业资金流向的重要领域;只有工业地产市场,还一直站在被人遗忘的角落。不过,根据物业顾问高力国际最新发布的报告显示,中国工业地产市场已经恢复到金融危机前的发展水平,工业地产市场对多数投资阶级是可行投资平台。

地产商开发重点

瞄准保障性住房市场

由于4月份房地产投资金额和房屋新开工面积都出现环比下降,国房景气指数也从一年多来的高位回落。量跌价平成为各地住宅市场的大势,地产调控会否造成投资下降,并导致GDP增长再次下滑,成为当前市场最关心的问题。中信证券(600030,股吧)首席策略分析师于军表示,保障性住房的投资将能有效地弥补商品房投资的下降。

为确保2010年保障住性安居工程建设目标的完成,住房与城乡建设部已经与各省、自治区、直辖市人民政府主管部门在北京签订保障房建设责任书。对于保障性住房建设落实过程中面临的资金压力问题,住建部给出的解决方案是,集中开发保障性住房,将廉租房作为经济适用房项目的配套,吸引更多的开发商参与其中。

保障性住房在房地产调控新政出台后成为了房地产企业的“新宠”。据了解,7月份,万科(000002,股吧)在北京丰台区宋家庄的首个保障性住房项目,红狮家园将迎来首批入住业主,该项目包括1585套两限房与192套廉租房。 除北京外,万科在南京等地也积极参与保障性住房建设项目。

万科副总裁、北京万科总经理毛大庆透露,北京万科今年的重点就是参与北京保障性住房建设。中国建筑董秘孟庆禹近日也透露,公司正在对其房地产业务进行整合,从而将旗下的中建地产和工程承建业务线的业务重点对准保障性住房市场。

商业地产

成房地产资金流向密集区

商业地产近段时间也成为房地产资金流向的密集区。业内人士表示,继续投资住宅项目将很难带来良好收益,目前商业地产的回报率明显高于住宅,同时相对稳妥的房地产仍是多数投资者的首选,在住宅市场出现不确定后,商业地产将会是很多投资者的新投资渠道。

根据中原地产调查,4月国内房地产资金流向出现“转舵”迹象,主要去向是商业、写字楼市场,其中深圳市场表现尤其明显。尽管目前投资住宅市场的资金能否持续流入商业地产市场尚无定论,但商业地产成为这轮调控中比较大的受益方是毫无疑问的。

京、沪、深、穗四大一线城市4月写字楼销售面积62.70万平方米,环比增长72.43％。四地4月写字楼销售均价每平方米分别为22173元、28530元、16674元、28156元,其中北京写字楼价格创出一年来新高。写字楼市场租赁方面,各大城市租赁市场在过去一个月的基础上继续回暖,租金环比上涨十分明显。四大城市4月甲级写字楼租金大幅回升,涨幅达到2％左右。

某知名物业公司市场研究部的负责人也告诉记者,尽管目前还没有对以住宅为主的大型房企投资商业地产金额的统计,但是他们投资商业地产的意向十分明确。

据报道,今年万科在深圳将建5家酒店,龙湖将计划在5至7年内将土地储备中的投资性商业物业大幅提升。据亚豪机构数据显示,北京市6月计划开盘项目总数在减少,约有32个,而计划入市的商住楼项目多达九个,商住楼明显加快了入市的步伐。

工业地产市场

恢复增长焕发活力

尽管商业地产避过了已经出台的调控细则,但是终究没有绕过现在最热门的房产税问题。近日更是有媒体报道称,相关部门正研究准备在湖南、湖北各选取一个城市进行商业地产物业税的试点征收。至此,住宅用地和商业用地都已经被房产税、物业税紧紧拴住。

与此同时,此前一直被忽略的工业地产市场,已经完全恢复并焕发出新的生命力。与住宅用地和商业用地相比,工业地产更是是绕过了目前出的所有房地产调控细则,包括所谓的房产税和物业税。

高力国际工业部投资总监张卓文表示,总体而言,中国工业地产市场已经恢复到金融危机前的发展水平。由于一系列经济刺激措施,国内消费品需求量随着政府在基础设施等相关领域的投资而持续走高,因此国内物流市场恢复得尤为显著。

工业地产市场可分为制造业和物流业,张卓文说,“整个工业房地产部门经营的很好,尤其是与国内物流相关的地产。”2009年有一些发展被搁置,因此在某些高速发展和高需求的市场,可能出现物流用地紧缺的情况。随着物流服务上在未来几年的着呢高涨,对于现代化高档设施的需求也将会随之增长。

最后张卓文分析,现在来看,工业地产市场对于多数投资阶级而言是一个可行的投资平台,不过在2010年,稳定而又盈利的地产的可得性有一定的限制。对于拥有稳定资产的卖家而言,有机会利用市场缺乏高质物流地产和众多投资者有购买地产的意向来进行交易。